Bebauungsplan
Bebauungspläne sind kleinteiligere Entwicklungspläne, die die Grundzüge des Flächennutzungsplans in einem bestimmten Gebiet konkretisieren. Sie bilden die verbindliche Bauleitplanung. Dabei ist die Gemeinde Planungsträger und regelt so die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke. Diese Ziele werden in einer rechtsverbindlichen Satzung festgehalten. Für die Aufstellung eines Bebauungsplans ist immer eine Entscheidung des Stadtrats erforderlich – der sogenannte Aufstellungsbeschluss. Es gibt jedoch keinen Rechtsanspruch auf einen solchen. In seiner Konsequenz ist er für die jeweiligen Grundstücksbesitzer unmittelbar verbindlich.
Grundsätzlich besteht ein Bebauungsplan immer aus zwei Teilen: einer Satzung, die aus einer Planzeichnung und einer textlichen Festsetzungen besteht, sowie der Begründung, die die Ziele, Zwecke und die jeweiligen Auswirkungen beispielsweise auf die Natur oder den Denkmalschutz erläutert und die Gründe für die Abwägungsentscheidungen zwischen konkurrierenden Belangen darstellt. So wird unter anderem festgesetzt, wie groß, tief und breit ein Baugrundstück sein darf, wie viele Wohnungen und Etagen (im Fachjargon spricht man hier von der Geschosszahl) in Wohngebäuden zulässig sind, welche zusätzliche Flächen vorgesehen sind – beispielsweise Sport- und Spielanlagen – und welche Flächen freizuhalten sind. Es wird außerdem festgesetzt, ob es sich um ein Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt. In der Regel enthält der Bebauungsplan einen Umweltbericht (er ist Bestandteil der Begründung), der die zu erwartenden Umweltauswirkungen beschreibt und bewertet.
Insgesamt gibt es zwei unterschiedliche Varianten von Bebauungsplänen:
- Qualifizierter Bebauungsplan
Ein solcher Bebauungsplan ist dann zulässig, wenn er mindestens folgende Aspekte verbindlich bestimmt (die sogenannten Mindestfestsetzungen):
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- überbaubare Grundstücksflächen
- örtliche Verkehrsflächen
- Einfacher Bebauungsplan
Wenn der Bebauungsplan mindestens eine der oben genannten Mindestfestsetzungen nicht enthält, dann handelt es sich um einen einfachen B-Plan. Die Beurteilung des Sachverhalts bzw. Bauvorhabens richtet sich in diesem Fall nach § 34 oder § 35 BauGB, das bedeutet, dass sich Bauvorhaben in die Umgebung einfügen und das bestehende Ortsbild nicht beeinträchtigen.
Ein Sonderfall ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan. Er wird bei konkreten Bauprojekten von einem nicht-städtischen Vorhabenträger (beispielsweise einem Investor) aufgestellt und ist über vertragliche Bindungen zwischen Stadt und Bauherr geregelt. Dabei versichert der Vorhabenträger, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist umzusetzen. Vom Grundsatz her ist ein solcher B-Plan immer ein qualifizierter Bebauungsplan.
