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6. Wohnen in Regensburg

6.1 Entwicklungsstand, Probleme, Chancen

Unerwartete Zuwanderungen und die verstärkte Haushaltsbildung der geburtenstarken Jahrgänge bei einem gleichzeitig relativ geringen Wohnungsbau sorgten Ende der 80er Jahre und zu Beginn der 90er Jahre für Angebotsknappheiten auf dem Regensburger Wohnungsmarkt, die sich u.a. in deutlichen Miet- und Kaufpreissteigerungen ausdrückten.

Der darauf folgende Neubauboom der Jahre 1992 bis 1995 - in diesem Zeitraum wurden über 6.800 Wohnungen fertig gestellt - führte aber relativ schnell zu einem quantitativen Abbau des Wohnungsdefizits und damit zu einer insgesamt gesehen deutlichen Entspannung der Wohnungsmarktsituation, die bis etwa 2002 angehalten hat.

Strukturelle Defizite konnten dadurch allerdings nur zum Teil beseitigt werden. Während sich unter den nach Regensburg Zugewanderten mehrheitlich einkommensschwächere Bevölkerungsschichten (Aussiedler/ innen, Asylbewerber/innen, Kriegsflüchtlinge) befanden, entstand auf der Angebotsseite größtenteils Wohnraum im mittleren bzw. gehobenen Preissegment. Angebot und Nachfrage haben demnach in vielen Fällen nicht zusammengepasst.

Auch die „Sickertheorie“, nach der es über Umzugsketten stufenweise zu einem Freiwerden einfacher, billiger Wohnungen kommen soll, hat nicht im notwendigen Maß die Realität getroffen: Während sich auf dem Markt gut verdienende Ein- und Zweipersonenhaushalte noch immer aus einem reichhaltigen Wohnraumangebot bedienen können, fehlen die preisgünstigen und somit bezahlbaren Wohnungen fast völlig. Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte, die auf eine geförderte Wohnung angewiesen sind, ist daher seit 2002 mit etwa 2000 Haushalten konstant.

Seit 2003 zeichnet sich - mit steigender Tendenz - wieder ein leichter Nachfrageüberhang ab. Die Wohnungsproduktion ist seit den Boomjahren 1992 bis 1995 deutlich gesunken. Während in diesem Zeitraum durchschnittlich 1700 Wohneinheiten jährlich gebaut worden sind, ist die Fertigstellungsrate in den Jahren 2003/2004 auf durchschnittlich 500 Wohneinheiten jährlich gefallen.

Wichtig für die mittelfristige Nachfrage ist, dass die Bevölkerung in Regensburg voraussichtlich weiter zunehmen wird. Außerdem werden die Haushalte im Schnitt immer kleiner, sowohl durch jüngere Singles als auch durch allein stehende Seniorinnen und Senioren.

Unstreitig steigt deshalb die Zahl der Haushalte, also die entscheidende Größe für die Wohnungsnachfrage, weiter an, sogar noch bis weit nach dem Jahr 2020. Mindestens genauso entscheidend ist aber, dass die Wohnungsnachfrage erfahrungsgemäß mit anspringender Konjunktur und Verbesserung der Beschäftigungslage stabiler bzw. wieder spürbar zunehmen wird.

Unterschiedliche Einschätzungen gibt es zu der Frage, ob der künftige Schwerpunkt der Neubautätigkeit bei selbst genutztem Wohneigentum oder beim Mietwohnungsbau liegen wird. Geht man davon aus, dass es nach dem Jahr 2020 auch in Regensburg aufgrund der absehbaren demographischen Entwicklung zu einem Schrumpfungsprozess kommen wird, so sind steigende Investitionen im Mietwohnungsbau eher unrealistisch. Außerdem bremst das Ende vieler steuerlicher Vergünstigungen das Interesse der Kapitalanleger und auch die Mietrechtsreform hat die Renditen empfindlich geschmälert.

Der Wohnungsbaubedarf in Zukunft wird also wohl noch stärker als bisher von Wohneigentumsinteressenten getragen werden. Qualitative Elemente wie Komfort, Ausstattung, Wohnprestige, Fläche, Privatsphäre, Individualität und eigener Stil gewinnen an Gewicht und diese steigenden Qualitätsansprüche werden sich sowohl im Geschosswohnungsbau als auch im Eigenheimbau durchsetzen. Angesichts der gegenwärtigen Rahmenbedingungen:

  • hohe Zufriedenheit der Bürgerinnen und Bürger mit ihrem Wohnstandort

  • großes Wohnbauflächenpotential im Innenbereich durch Umstrukturierungen

  • erhebliche Wohnbauflächenreserven im Außenbereich

  • hat der Wohnungsmarkt in Regensburg trotz einiger problematischer Anzeichen gute Entwicklungschancen.

 

6.2 Ziele

Angemessene Wohnraumversorgung

für alle Bevölkerungsschichten Die bedarfsgerechte Versorgung der unterschiedlichen Bevölkerungsschichten erfordert unterschiedliche Strategien: Denjenigen Haushalten, die aus eigener Kraft nicht dazu in der Lage sind, sich am freien Markt mit Wohnraum zu versorgen, muss im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus geholfen werden. Kontinuierliche Neubauraten von Sozialwohnungen sind daher ebenso wie maßvolle Modernisierungen auch in Zukunft unabdingbar, auch wenn das Niveau vergangener Jahre nicht mehr erreicht werden wird.

Dies gilt umso mehr, als bis 2010 weitere 1400 öffentlich geförderte Wohnungen aus der Sozialbindung entfallen werden. Insgesamt ist zu beachten, dass bei der Belegung von Sozialwohnungen keine räumliche Konzentration von Problemgruppen erfolgt. Die Erfahrung lehrt, dass dies sowohl für Bewohnerinnen und Bewohner als auch für die Stadt - z. B. in Form von hohen Investitionen in soziale Infrastruktur - Probleme schafft.

Der Wunsch nach Wohnen im freistehenden Eigenheim ist bekanntermaßen weit verbreitet. Ebenso unstrittig ist, dass auch in Zukunft die einkommensstarken Bevölkerungsschichten in der Lage sein werden, diesen Wunsch umzusetzen. Diese Haushalte sind für jede Kommune besonders wertvoll, weil sie oft über ein überdurchschnittliches Einkommen verfügen und Kinder haben. Es wird deshalb auch in Regensburg weiterhin notwendig sein, entsprechende Rahmenbedingungen für die Erstellung eines quantitativ und qualitativ ausreichenden Wohnungsangebots für besserverdienende Haushalte zu schaffen. Andernfalls bestünde die Gefahr einer vermehrten Abwanderung ins Umland.

Unsere Gesellschaft altert in besonderem Maße und die Bevölkerungspyramide wandelt sich daher allmählich zu einem „Bevölkerungspilz“. Damit verbunden sind geänderte Anforderungen an Wohnung, Wohnumfeld und diverse Infrastruktureinrichtungen. Der Alterungsprozess unserer Gesellschaft stellt eine Herausforderung dar, der auch die Stadt bereits heute mit geeigneten Konzepten und kompetenter Beratungstätigkeit Rechnung tragen muss. Ebenso stellt die Veränderung der Dauerhaftigkeit von Beziehungen neue Anforderungen an den Wohnungsmarkt, die Trennung von Paaren mit Kindern erfordert die Bereitstellung von Wohnraum, der preisgünstig ist und andere Wohnungszuschnitte aufweist als bei Zwei-Eltern-Familien.

Da Wohnungen zu den „immobilen“, relativ langlebigen Wirtschaftsgütern gehören, wird von der richtigen Vorhersage zukünftiger Entscheidungen der unternehmerische Erfolg von Wohnungsunternehmen in entscheidendem Maße abhängen. Ältere Haushalte verfügen häufig über große Wohnflächen und ihre Bewohner/innen werden im Lauf der Zeit zunehmend hilfebedürftig. Jüngere Haushalte mit Kindern sehen sich dagegen nicht selten Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt ausgesetzt und haben zumindest zeitweise Bedarf nach Kinderbetreuungspersonen.

Es erscheint daher sinnvoll, das Mehrgenerationenwohnen auch seitens der Stadt zu fördern und auf diese Weise Synergieeffekte zu erzielen. Ältere und behinderte Menschen sind außerdem auf barrierefreie Wohnungen und Gemeinschaftsräume angewiesen, wenn sie eine selbstständige Lebensführung anstreben. Zusammenfassend lassen sich die wichtigsten Einzelziele zur generellen Wohnungsversorgung wie folgt darstellen:

  • Zielgruppenorientierte Wohnungspolitik betreiben, angemessenen Wohnraum schaffen, insbesondere auch durch die Erhöhung des Anteils von größeren Wohnungen für Familien,

  • Segregations- und Ghettoisierungstendenzen entgegenwirken,

  • Alten- und behindertengerechtes Wohnen fördern,

  • Mehrgenerationenwohnen fördern und so Familiennetzwerke in ihrer Entlastungsund Unterstützungsfunktion für Kernfamilien oder Alleinerziehende stärken und

  • preiswerten Wohnraum erhalten.

  • Verstetigung der Wohnungsproduktion anstreben

Die Regensburger Wohnungsbaustatistik zeigt über die Jahre deutliche Schwankungen bei den Fertigstellungszahlen. Nachfragesteigerungen steht häufig kein ausreichendes Angebot gegenüber, was Knappheiten und Verteuerungen zur Folge hat. Die anschließende Erhöhung des Wohnungsangebots trifft dann nicht selten auf eine wieder abebbende Nachfrage. Überangebot und Preissenkungen sind die - für Mieter/innen und Käufer/innen zunächst erfreulichen - Konsequenzen derartiger Marktbewegungen.

Die Wohnungsunternehmen reagieren darauf in der Regel mit einer Drosselung ihrer Bauleistungen, der nächste Engpass ist vorprogrammiert. Es ist deshalb sowohl für die Nachfrageseite als auch für die Bauwirtschaft sinnvoll, eine Verstetigung der Fertigungszahlen anzustreben.

Als Steuerungsinstrumente können hierfür eingesetzt werden:

  • kontinuierliche und gleichmäßige Schaffung von Baurecht

  • Städtischer Grundbesitz

  • Stadtbau GmbH

Ein anhaltender Zuwanderungsdruck und damit ein weiteres, sich allerdings abschwächendes Bevölkerungswachstum erscheinen plausibel, da Regensburg nach wie vor insbesondere für die Region ein attraktives Zuwanderungsziel darstellt. Das im „Fachprogramm Wohnen“ (1993) formulierte Ziel von jährlich 1.000 bis 1.200 neuen Wohnungen sollte daher weiterhin Gültigkeit haben.

Flächensparendes und umweltgerechtes Bauen unterstützen

Zwischen den Gebäude- und Wohnungszählungen 1968 und 1987 stieg die Wohnfläche pro Person in Regensburg von durchschnittlich 24 m² auf 35 m² und liegt 2005 bei knapp 38 m². Damit hatte die Bevölkerung der Stadt ihre Nettowohnfläche innerhalb von 19 Jahren um jährlich 72.000 m² vergrößert, ohne dass die Bevölkerung in nennenswertem Umfang gewachsen wäre. Unter der theoretischen Annahme, dass alle diese Wohnungen ausschließlich in Neubaugebieten errichtet worden wären und dabei eine Bebauungsdichte wie z.B. im Wohngebiet „Rennplatz“ zugrunde gelegt würde, hätte dies einen gesamten Brutto-Baulandbedarf von 490 ha bzw. 26 ha jährlich ergeben, d.h. etwa „einen Rennplatz“ jährlich.

Angesichts dieser Zahlen kommt dem flächensparenden Bauen und höheren Nutzungsdichten im Bestand (Nachverdichtung) eine hohe Bedeutung innerhalb der Stadtentwicklung zu. In Zukunft soll deshalb vermehrt Baurecht für höhere Baudichten (auch bei individuelleren Wohnformen) geschaffen werden. Diese erlauben einen sparsameren Umgang mit Flächenreserven, ermöglichen eine effizientere Verkehrserschließung, schaffen günstige Vorraussetzungen für den öffentlichen Nahverkehr und wohnortnahe Infrastruktureinrichtungen und sind zudem aus energiepolitischer Sicht sinnvoll. Eigenheimbaugebiete sind jedoch auch unter ökologischen Gesichtspunkten nicht unbedingt negativ zu sehen.

Untersuchungen belegen, dass die ökologische Beeinträchtigung der durch die Landwirtschaft genutzten Flächen höher ist als die Beeinträchtigung durch Eigenheimbebauung. Dies gilt sowohl für Schadstoffeinträge als auch für die Artenvielfalt bei Flora und Fauna. Werden die bauwilligen Haushalte ins Umland abgedrängt, entstehen ökologische Probleme durch den zusätzlichen Pendelverkehr zwischen Wohnung und Arbeitsstelle. Wichtig ist daher, einen vernünftigen Kompromiss zwischen Dichte und Wohnqualität zu erzielen.

Im regionalen Maßstab denken

Auf regionaler Ebene wird eine engere Kooperation zwischen Stadt und Umland angestrebt, um einer weiteren Zersiedelung entgegenzuwirken. Im Rahmen eines regionalen Siedlungsstrukturkonzepts sollten Zuwächse an Wohnungen und Arbeitsplätzen überwiegend in Anlehnung an das Zentren- und Achsenmodell der Landesplanung bzw. entlang der Achsen des schienengebundenen ÖPNVs erfolgen.

 

6.3 Leitprojekte

  • Marina-Quartier

  • Flächen- und energiesparende Wohnprojekte (z. B. Unterer Wöhrd)

  • Modellprojekt „Gemeinsam leben“

  • Familienfreundliche Wohnprojekte

    - Bauplatzvergabe nach Familiengröße  

    - Modellprojekt „Flexible Wohnungszuschnitte“

  • Regionales Siedlungsstrukturkonzept