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Grundsteuer: Das gilt künftig in Regensburg

Zum 1. Januar 2025 treten neue gesetzliche Regeln für die Grundsteuer in Kraft. Was bedeutet das für Eigentümer, Mieter und Gewerbetreibende in Regensburg? Auf regensburg507 finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Fotografie: Luftaufnahme von Wohngebäuden

25. Oktober 2024

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um die Steuer, die auf Grundbesitz gezahlt werden muss, also auf Grundstücke und die Gebäude, die sich darauf befinden. Steuerpflichtig sind die jeweiligen Eigentümer, die Steuer kann aber über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden.

 

Wie wird die Grundsteuer ermittelt?

Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus einem Grundsteuermessbetrag, der mit dem örtlichen Hebesatz multipliziert wird. Den Grundsteuermessbetrag ermittelt das Finanzamt für das jeweilige Grundstück nach gesetzlich vorgegebenen Regeln. Der örtliche Hebesatz wird von der Stadt festgelegt.

 

Warum musste die Grundsteuer neu geregelt werden?

Bisher wurde der Grundsteuermessbetrag für ein Grundstück auf Basis seines jeweiligen Einheitswerts ermittelt, der sich auf den Grundstückswert im Jahr 1964 (alte Bundesländer), bzw. 1935 (neue Bundesländer) bezog. Das Bundesverfassungsgericht hat wegen dieser veralteten Einheitswerte im April 2018 entschieden, dass die Grundsteuer nicht mehr verfassungsgemäß ist. Die Übergangsfrist zur Neuregelung endet am 31. Dezember 2024.

In Bayern werden künftig nach dem Flächenmodell die Grundstücks- und Gebäudeflächen als alleinige Bemessungsgrundlagen herangezogen, der Wert des Grund und Bodens spielt dabei keine Rolle mehr. Die Ermittlung der Grundsteuer soll zukünftig für die Bürgerinnen und Bürger einfacher und damit nachvollziehbarer sein.

 

Welche Hebesätze gelten künftig in Regensburg?

In Regensburg bleibt der Hebesatz der Grundsteuer A – sie gilt für Betriebe mit Land- und Forstwirtschaft – unverändert bei 295 Prozent. Der Hebesatz der Grundsteuer B – sie gilt für das sonstige Grundvermögen wie Wohngebäude, Eigentumswohnungen und Gewerbe-immobilien – wird von 395 Prozent auf 510 Prozent angehoben.

Warum hat die Stadt nicht die alten Hebesätze beibehalten?

Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer, Einkommensteuer und Umsatzsteuer eine weitere wichtige Einnahmequelle der Stadt Regensburg. Im Jahr 2024 nimmt die Stadt rund 30 Millionen Euro über die Grundsteuer ein. Um nach der Reform nicht weniger Geld zur Verfügung zu haben, musste der Hebesatz angepasst werden. Mit den alten Hebesätzen hätte die Stadt nach der neuen Berechnungsmethode jährlich rund 4,5 Millionen Euro weniger Einnahmen. „Das können wir uns in der aktuellen Haushaltslage nicht leisten“, erklärt Oberbürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer. Mit den neuen Hebesätzen wird dieses Defizit aufgefangen.

 

Bedeutet der höhere Hebesatz, dass die Grundsteuer automatisch für jeden teurer wird?

Nein. Durch das neue Modell wird es für viele Bürgerinnen und Bürger zu einer Veränderung im Vergleich zur aktuellen Grundsteuerbelastung kommen. Manche werden mehr bezahlen müssen, manche aber auch weniger – abhängig von Grund- und Gebäudeflächen. Der Hebesatz von 510 Prozent wurde so gewählt, dass Eigentümer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in der Summe entlastet werden. „Dies war mir besonders wichtig“, so die Oberbürgermeisterin, „damit ein Großteil der Mieterinnen und Mieter nicht über Gebühr belastet wird.“

Bei den Gewerbeimmobilien ergibt sich in Summe zwar eine Steigerung, diese wird aber vergleichsweise moderat ausfallen. Regensburg bleibt mit dem Hebesatz von 510 Prozent deutlich unter dem künftigen Durchschnittshebesatz der Großstädte in Bayern, der ab 2025 bei ca. 620 Prozent liegen wird. „Darin sehe ich ein klares Bekenntnis zu unseren Unternehmen in Regensburg: Wir beschränken die Belastung auf ein notwendiges Minimum“, stellt Stadtkämmerer Prof. Dr. Georg Stephan Barfuß klar und fügt an: „Durch die nach wie vor gültige Option der Anrechnung der Grundsteuerbeträge auf andere Steuerarten wie die Gewerbesteuer bestehen weitere Ermäßigungsmöglichkeiten für die Unternehmen.“ 

Wie hoch die Steuer im Einzelfall ist, richtet sich nach der Bemessungsgrundlage, also der jeweiligen Grundstücks- und Gebäudefläche, die beim Finanzamt erklärt wurde.

 

Was müssen Grundsteuerpflichtige jetzt tun?

Die tatsächliche Höhe der jeweils zu zahlenden Grundsteuer geht aus dem individuellen Grundsteuerbescheid hervor, den alle Grundsteuerpflichtigen in den kommenden Wochen erhalten werden. Die Stadt Regensburg wird voraussichtlich ab November 2024 rund 65.000 Grundsteuerbescheide verschicken, um die Steuerpflichtigen nach dem Beschluss des Stadtrats so früh wie möglich zu informieren. Grundlage für die Bescheide sind die Angaben, die die Steuerpflichtigen gegenüber dem Finanzamt gemacht haben, und der neue Hebesatz der Stadt Regensburg.

Die Bürgerinnen und Bürger werden gebeten, den Versand der Bescheide abzuwarten. Bei Unklarheiten können Anfragen per Mail an ZWQuZ3J1YnNuZWdlciRuZWJhZ2JhZG51cmc= gestellt werden.

Für Fragen zum Grundsteuermessbetrag, der die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt darstellt, ist ausschließlich das Finanzamt Regensburg der richtige Ansprechpartner.

Text: Katrin Butz