Wohnberechtigungsscheine und Vormerkungen für geförderte Wohnungen

Sie haben die Möglichkeit, den Antrag auf Wohnberechtigungsschein und Zusatzförderung online zu übermitteln: 

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Sie können Ihren Antrag auch weiterhin postalisch oder persönlich im Amt für Stadtentwicklung, Team Öffentlich geförderte Mietwohnungen, einreichen:

Folgende Unterlagen sind zur Antragsstellung einzureichen:

Einkünfte aus nichtselbstständiger Tätigkeit:

• die letzten 12 Verdienstabrechnungen bzw. Arbeitsvertrag und Verdienstabrechnungen seit Arbeitsbeginn
• aktueller Einkommenssteuerbescheid
• Rentenbescheid

Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit/Gewerbebetrieb

• Einkommenssteuerbescheid oder Gewinn- und Verlustrechnung des letzten Jahres
• Nachweis über Altersvorsorge und Krankenversicherung

sonstige Einkünfte

• geringfügige Einkünfte (556 Euro Job)
• Elterngeld
• Unterhalt/Unterhaltsvorschuss
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Einkünfte aus Kapitalvermögen (Zinsen)

zusätzlich mitzubringen sind eventuell:

• Mutterpass
• Schwerbehindertenausweis

sowie für Einkommensstufe I (Einkommensgrenzen siehe unten): 

• Nachweis der sozialen Dringlichkeit (z.B. Kündigungsschreiben der aktuellen Wohnung, Räumungsklage, etc.) 

Wohnungssuchende, die wissen möchten, ob sie einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein als Voraussetzung für eine geförderte Wohnung haben, müssen ihr Haushaltseinkommen der für ihren derzeitigen Wohnort zuständigen Kreisverwaltungsbehörde (Landratsamt oder Stadtverwaltung) offenlegen. Wohnen sie bereits in Regensburg, ist das Amt für Stadtentwicklung bei der Stadt Regensburg hierfür zuständig.

Auf Basis des Haushaltseinkommens wird nach Beginn des Mietverhältnisses eine Einordnung in die Einkommensstufen I, II oder III vorgenommen. Abhängig davon gibt es einen monatlichen Zuschuss zur Miete, die sogenannte Zusatzförderung.

Für jede Wohnung, die im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung (EOF) erstellt wird, wird für die künftigen Mieter eine Einkommensstufe (EOF I, II oder III) festgelegt. Vermietet werden darf diese Wohnung dann nur an Haushalte der entsprechenden Förderstufe.

Die Regierung der Oberpfalz, als Bewilligungsbehörde, legt für jede Wohnung die Erstvermietungsmiete und die für den berechtigten Personenkreis (Stufe I, II oder III) zumutbare Miete fest. Die Differenz wird als Zusatzförderung an die Mieter nach Antrag ausbezahlt.

Die einkommensorientiert geförderten Wohnungen sind bisher für die Dauer von 25 Jahren gebunden. Beispielsweise darf eine geförderte Wohnung, die 2020 fertiggestellt wurde, bis 2045 nur an Mieter mit einem entsprechenden Wohnberechtigungsschein vermietet werden. Am 17.12.2019 hat der Stadtrat auch beschlossen, dass bei Neubauvorhaben in Bebauungsplangebieten die Bindung künftig sogar 40 Jahre betragen soll.  Erst nach Ablauf dieser Frist kann die Wohnung bei einem Mieterwechsel frei vergeben werden.

Heute geförderte Wohnungen unterscheiden sich in Qualität und Ausstattung nicht mehr von freifinanzierten Wohnungen. Häufig sind sie im selben Gebäude wie die freifinanzierten Wohnungen untergebracht, man wohnt „Tür an Tür“ und es kommt dadurch zu einer guten Mischung innerhalb der Nachbarschaft.

Man unterscheidet zwischen der Erstvermietungsmiete und der zumutbaren Miete. Beides wird zunächst von der Bewilligungsstelle, der Regierung der Oberpfalz, festgelegt. Die Erstvermietungsmiete entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Differenz zwischen der Erstvermietungsmiete und der zumutbaren Miete ist der Ausgangsbetrag für die Gewährung der Zusatzförderung, die direkt an den Mieter/die Mieterin ausgezahlt wird. Der Betrag bleibt während der gesamten Bindungsdauer gleich, außer die Zuordnung in eine Einkommensstufe ändert sich.

Je nach festgesetzter Einkommensstufe wird die Zusatzförderung angepasst. Haushalte der Einkommensstufe I erhalten die volle Zusatzförderung. Haushalte der Stufen II und III erhalten diesen Betrag vermindert um je 1,00 €/m² Wohnfläche. Das heißt bei steigendem Haushaltseinkommen wird der Betrag der monatlich ausgezahlten Zusatzförderung geringer. 

Berechnungsbeispiel:

Erstvermietungsmiete 11 Euro / m² Wohnfläche (Wfl.)
zumutbare Miete für die Einkommensstufe I: 6,50 Euro / m² Wfl.
Zusatzförderung: 11 Euro/m² Wf.l - 6,50 Euro/m² Wfl. = 4,50 Euro /m² Wfl.

Haushalte der Einkommensstufe I erhalten somit eine Zusatzförderung von 4,50 Euro /m² Wfl.

Haushalte der Einkommensstufe II erhalten eine Zusatzförderung von:
4,50 Euro/m² Wfl. – 1,00 Euro /m² Wfl = 3,50 Euro/m² Wfl.

Haushalte der Einkommensstufe III erhalten eine Zusatzförderung von:
4,50 Euro/m² Wfl. – 2 Euro /m² Wfl = 2,50 Euro/m² Wfl.

Fazit:

Dadurch erhält jeder Haushalt angemessene Unterstützung nach seinem aktuellen Einkommen. Bei Überschreitung der Einkommensstufe III entfällt die Zusatzförderung, die Miete muss in voller Höhe aus dem eigenen Einkommen bestritten werden. 

Alle zwei Jahre ist eine neue Antragsstellung erforderlich. 

Im Stadtgebiet Regensburg gilt das sogenannte Benennungsverfahren. Wenn Sie in die Einkommensstufe I fallen und sich um eine entsprechend geförderte Wohnung bewerben möchten, müssen Sie beim Amt für Stadtentwicklung einen Vormerkbescheid beantragen. Das Amt für Stadtentwicklung schlägt dem Vermieter mindestens fünf geeignete Haushalte aus der Einkommensstufe I vor. Die Auswahl der Vorschläge wird nach sozialer Dringlichkeit vorgenommen. Aus diesen Vorschlägen muss der Vermieter einen auswählen, der dann die Wohnung zur Miete erhält.

Dieses Verfahren betrifft sowohl ältere geförderte Wohnungen, bei denen nach den damaligen Förderbedingungen eine niedrige Miete festgelegt wurde, als auch die Wohnungen, die im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung für die Einkommensstufe I vorgesehen sind. 

Unterschied zwischen einkommensorientiert geförderter Wohnung und "klassischer" Sozialwohnung: 

Der Unterschied zwischen einer "klassischen" Sozialwohnung und einer einkommensorientiert geförderten Wohnung (EOF Wohnung) ist der Förderweg. Wenn Sie eine EOF Wohnung beziehen, erhalten Sie von uns auf Antrag die sogenannte Zusatzförderung. 
Bei Bezug einer "klassischen" Sozialwohnung ist die Monatsmiete grundsätzlich niedriger und Sie erhalten keine zusätzliche Förderung. Unabhängig davon kann ein Anspruch auf Mietzuschuss nach dem Bundeswohngeldgesetz (WoGG) bestehen.
Hier gelangen Sie zur Abteilung Wohngeld.

Den Berechtigten der Stufe II und III wird von der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde oder, wenn Sie bereits im Stadtgebiet Regensburgs wohnen, vom Amt für Stadtentwicklung ein sogenannter Wohnberechtigungsschein ausgestellt. Mit ihm können Sie sich selbst auf eine geförderte Wohnung bewerben. Die Auswahl trifft der Vermieter.

Sie können sich bei folgenden Wohnungsgesellschaften für eine geförderte Wohnung der Einkommensstufe II oder III vormerken lassen und den Wohnberechtigungsschein dort vorlegen:

Beispiel: 

• Ich wohne in einer geförderten Wohnung. Warum erhalte ich keine Zusatzförderung?
  Im Stadtgebiet Regensburg gibt es ca. 5.600 geförderte Wohnungen. Bei rund 3.000 Wohnungen handelt es sich um Wohnungen, die in eine frühere Fördersystematik fallen und nicht der einkommensorientierten Förderung unterliegen. Für diese Wohnungen ist die Miete laut Mietvertrag bereits deutlich reduziert.
  Beispiel: siehe Grafik.
  Wie man sieht, beläuft sich in diesem Beispiel nach beiden Fördersystematiken die vom Mieter aus seinem Einkommen zu zahlende Miete auf jeweils 7 €/m². Mieter, die eine Wohnung erhalten, die nach dem klassischen Fördersystem gefördert ist, müssen also keinen Nachteil befürchten.
  
  
• Was ist der Unterschied zwischen Wohnberechtigungsschein und Vormerkbescheid?
  Fallen Sie in die Einkommensstufe II oder III, wird Ihnen ein Wohnberechtigungsschein von Ihrer Kreisverwaltungsbehörde ausgestellt. Mit ihm können Sie sich selbst auf eine entsprechende Wohnung bewerben.
  Fallen Sie in die Einkommensstufe I, erhalten Sie einen Vormerkbescheid und werden im Rahmen des sogenannten Benennungsverfahrens vom Amt für Stadtentwicklung dem Vermieter einer Wohnung vorgeschlagen.
  
  
• An wen muss ich mich für einen Wohnberechtigungsschein wenden?
  Zuständig für die Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins ist die jeweilige Kreisverwaltungsbehörde (Landratsamt oder Stadtverwaltung) des derzeitigen Wohnortes.
  
  Sind Sie derzeit schon in Regensburg wohnhaft oder haben Sie Ihren Wohnort außerhalb Bayerns, wenden Sie sich bitte für die Prüfung der notwendigen Voraussetzungen an das Amt für Stadtentwicklung in Regensburg. (Kontaktdaten, Anträge siehe oben)
  
  
• An wen muss ich mich einen Vormerkbescheid wenden? (betrifft nur Einkommensstufe I)
  Wenn Sie einen Vormerkbescheid wünschen, wenden Sie sich bitte für die Prüfung der notwendigen Voraussetzungen an das Amt für Stadtentwicklung in Regensburg. (Kontaktdaten, Anträge siehe oben). Der Vormerkbescheid gilt ausschließlich für Regensburg.
  
  
• Muss ich persönlich vorstellig werden oder kann ich die Formulare auch online/per Post einreichen?
  Der vollständig ausgefüllte Antrag kann persönlich abgegeben, per Post oder E-Mail geschickt werden.
  
  
• Was passiert, wenn sich meine Haushaltsgröße oder das Einkommen ändert?
  Änderungen während der Bewillignungsdauer der Zusatzuförderung (in der Regel zwei Jahre) sind unerheblich. Allerdings muss die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt werden, da dann die Zusatzförderung endet. 
  
  
• Darf der Vermieter die Miete erhöhen?
  Mieterhöhungen gemäß §§ 558 und 559 BGB sind zulässig, jedoch frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit und höchstens um 7,5 %. Spätere Mieterhöhungen sind innerhalb des Bindungszeitraums nach jeweils drei Kalenderjahren möglich. Im Falle einer Mieterhöhung ändert sich die Höhe der Zusatzförderung nicht. Die Mieterhöhung muss vom Mieter selbst getragen werden.
  
  
• Wie erhalte ich die Zusatzförderung?
  Für den Erhalt der Zusatzförderung füllen Sie bitte das entsprechende Formular aus und reichen es beim Amt für Stadtentwicklung ein (Antrag siehe oben).
  
  
• Fallen Gebühren für die Antragsstellung an?
  7,50 Euro für Einkommensstufe I
  10,00 Euro für Einkommensstufe II
  15,00 Euro für Einkommensstufe III.
  
  Die Bezahlung ist derzeit ausschließlich per Banküberweisung möglich.
  
  
• Wo im Stadtgebiet befinden sich geförderte Wohnungen?
  In Regensburg weisen die geförderten Wohnungen zwar einige räumliche Schwerpunkte auf, verteilen sich aber im Großen und Ganzen über das gesamte Stadtgebiet. Durch die Verpflichtung zum Bau von geförderten Wohnungen in neuen Bebauungsplangebieten (Quote seit Juli 2019 bei 40 Prozent) wird sich eine noch größere Verteilung einstellen.