Baulandmodell in der Diskussion: Warum Regensburg neue Wege gehen muss

29. Januar 2026

Der Wohnungsmarkt in Regensburg steht unter Druck. Steigende Baukosten, eine wachsende Stadtbevölkerung und begrenzte Fördermittel stellen die Stadt vor große Herausforderungen. Vor diesem Hintergrund hat die Stadtverwaltung nun konkrete Anpassungen vorgeschlagen, um bestehende Blockaden zu lösen und den Wohnungsbau wieder zu aktivieren. Doch worum geht es dabei eigentlich genau? Planungs- und Baureferent Florian Plajer ordnet die aktuelle Situation ein und erläutert, wie es jetzt weitergehen soll.

Die Diskussion dreht sich nicht um die grundsätzliche Idee des Baulandmodells, problematisch ist vielmehr eine zentrale Voraussetzung: die enge Verknüpfung mit dem geförderten Wohnungsbau.

Denn genau hier liegt aktuell das Kernproblem. Fördermittel für den geförderten Wohnungsbau seitens der Bayerischen Staatregierung stehen derzeit nicht in dem für Regensburg notwendigen Umfang zur Verfügung. Das betrifft nicht nur private Investoren, sondern auch Genossenschaften und die städtische Wohnungsbaugesellschaft Stadtbau-GmbH. Neue Projekte erhalten schlicht keine Förderzusage; bereits bei der Regierung bekannte Projekte überschreiten die geplanten Fördermittel bei Weitem.

Damit gerät das Baulandmodell in eine Art Blockade:Einerseits verlangt es die Schaffung geförderten Wohnraums, andererseits ist diese Vorgabe zurzeit faktisch nicht erfüllbar. Die Folge ist, dass zahlreiche Bebauungsplanverfahren nicht weitergeführt werden können, obwohl sie planerisch weit fortgeschritten sind. Und somit zahlreiche Wohnungen nicht entstehen können, weder freifinanziert noch gefördert oder preisgedämpft.

Für das Eintreten dieses konkreten Falls ist im Baulandmodell das sogenannte „Ersatzmodell“ verankert, welches Bauträger jeglicher Art zur Schaffung von preisreduziertem Wohnraum mit Anfangsmieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet. Dies ist laut den Aussagen der Wohnungswirtschaft in der aktuellen Marktsituation wirtschaftlich nicht realisierbar. Man befindet sich dadurch in einer Art Sackgasse.

Um diese Blockade aufzulösen, hat die Stadtverwaltung jetzt eine Überarbeitung des Baulandmodells vorgeschlagen. Ein zentraler Baustein ist dabei ein neues, deutlich abgesenktes „Ersatzmodell 2026“, das immer dann greifen soll, wenn staatliche Fördermittel für den geförderten Wohnungsbau für ein Vorhaben nicht zur Verfügung stehen.

Konkret sieht der Vorschlag vor, dass in diesen Fällen nicht mehr 40 Prozent, sondern nur noch 20 Prozent der Wohnfläche als preisgedämpfter Wohnraum realisiert, werden müssen. Gleichzeitig wird eine klare Mietobergrenze von maximal 15 Euro pro Quadratmeter (netto kalt) bei der Erstvermietung festgelegt. Die Wohnungen unterliegen einer Bindungsdauer von 40 Jahren, während die Stadt ein Belegungsrecht erhält.

Um Mieterinnen und Mieter langfristig zu schützen, sind Mieterhöhungen in den ersten fünf Jahren ausgeschlossen. Danach sind Anpassungen nur in begrenztem Umfang – orientiert am Verbraucherpreisindex und maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – möglich. Staffelmietverträge sind ausdrücklich ausgeschlossen.

Mit diesem neuen Ersatzmodell verfolgt die Stadt das Ziel, den Wohnungsbau wieder in Gang zu bringen, ohne den sozialen Anspruch aufzugeben. Es handelt sich ausdrücklich um eine befristete Übergangslösung, die bis Ende 2029 gelten und regelmäßig evaluiert werden soll.

Die Situation ist aus Sicht der Stadt besonders angespannt. Regensburg wächst weiter und benötigt dringend neuen Wohnraum. Der jährliche Bedarf wird auf rund 1.200 bis 1.600 Wohnungen geschätzt. Gleichzeitig wurden zuletzt über 2.000 Wohnberechtigungsscheine im Jahr 2025 ausgestellt – ein deutlicher Hinweis auf den Druck im unteren und mittleren Preissegment. Gleichzeitig befinden sich die Anmeldungen für eine Wohnung bei der städtischen Tochter Stadtbau-GmbH auf einem Rekordniveau. 

Aktuell befinden sich etwa 1.500 weitere Wohneinheiten in laufenden Bebauungsplanverfahren, die direkt vom Baulandmodell betroffen sind. Ohne Anpassung der Rahmenbedingungen können auch diese Projekte nicht realisiert werden. Damit droht uns ein Stillstand, der den Wohnungsmarkt weiter verengt. Wenn keine Wohnungen entstehen, verschärft sich der Druck auf Mieten und Verfügbarkeit – mit Folgen für alle Einkommensgruppen.

Das Regensburger Baulandmodell ist ein städtebauliches Instrument, das immer dann greift, wenn auf größeren Flächen neuer Wohnraum entsteht. Konkret gilt es ab einer Wohnfläche von rund 2.500 Quadratmetern. Die Grundidee ist einfach: Wenn durch die Planung der Stadt neues Baurecht geschaffen wird, entsteht für Grundstückseigentümer oder Investoren ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil. Im Gegenzug beteiligt sich der Investor an den Folgekosten, die durch neue Quartiere entstehen.

Diese Beteiligung ist vertraglich geregelt und umfasst unter anderem Beiträge zur sozialen und technischen Infrastruktur – etwa für Kitas, Schulen, Straßen, Grünflächen oder die Feuerwehr. Unabhängig davon, ob geförderter oder freifinanzierter Wohnraum entsteht, zahlt der Investor hierfür einen festen Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche.

Ein zweiter zentraler Baustein des Modells ist die soziale Durchmischung: Neue Quartiere sollen nicht nur Wohnungen in einem Preissegment anbieten, sondern Haushalten mit unterschiedlichen Einkommen offenstehen. Dafür sieht das Baulandmodell bislang vor, dass bei größeren Projekten 40 Prozent der Wohnfläche als geförderter Wohnraum realisiert, werden müssen. Solche Modelle gibt es nicht nur in Regensburg, sondern in ähnlicher Form auch in anderen Städten wie München, Hamburg oder Berlin.

Das Baulandmodell bleibt ein zentrales Instrument der Regensburger Wohnungspolitik. Mit dem nun vorgelegten Überarbeitung reagiert die Stadt nun konkret auf die veränderten Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt. Die aktuelle Diskussion zeigt jedoch, dass bewährte Konzepte an veränderte Rahmenbedingungen angepasst werden müssen – Dabei geht es nicht um eine Abkehr vom sozialen Anspruch, sondern um eine befristete Anpassung, die Wohnungsbau wieder ermöglicht und gleichzeitig soziale Leitplanken sichert – damit Wohnungsneubau möglich bleibt und die Stadt auch in Zukunft für alle Bevölkerungsgruppen lebenswert bleibt.