Ehemaliges GALERIA Kaufhof-Gebäude am Neupfarrplatz

Die Stadt wird nicht über ein gesetzliches Vorkaufsrecht in den aktuell bestehenden Kaufvertrag, der im Dezember 2024 zwischen der Kaufhof Regensburg GmbH und einem Käufer geschlossen wurde, einsteigen. Ausschlaggebend für diese Entscheidung waren insbesondere folgende Gründe:

• Der Kaufvertrag bezieht sich nicht auf die komplette Immobilie. Ein wesentlicher Teil des Gebäudekomplexes, auf dem ein Erbbaurecht besteht (dies ist i. W. der Bereich um den Haupteingang Neupfarrplatz sowie die Alte Wache, einschließlich einem Großteil des Balkons), wurde nicht mitverkauft. Bei einem Erwerb über das Vorkaufsrecht könnte die Stadt das Gebäude daher nicht vollständig erwerben und auch nicht uneingeschränkt darüber verfügen. Eine zügige Entwicklung gegen den aktuellen Leerstand nach dem Willen der Stadt wäre weiterhin nicht möglich.
• Vor jeder weiteren (Zwischen-)Nutzung des Gebäudes ist mit erheblichen Umbau- und Sanierungskosten zu rechnen. Unter anderem deshalb scheint der derzeit aufgerufene Kaufpreis deutlich überhöht.
• Vieles deutet darauf hin, dass der Verkauf und die veröffentlichten Pläne für ein „arabisch-islamisches Kulturkaufhaus“ insbesondere den Zweck haben, gesellschaftlichen Druck aufzubauen und die Stadt zu einer Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem möglichst hohen Preis zu drängen. Darauf einzugehen, ist schon allein deshalb nicht geboten, weil dies den Grundsatz der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit verletzen würde, an den die Kommune gebunden ist.
• Würde die Stadt mit einem niedrigeren Preis in das Vorkaufsrecht einsteigen (Möglichkeit einer Kaufpreislimitierung), kann sich die Verkäuferin jederzeit vom Kauf wieder lösen und die Stadt müsste erhebliche Kaufnebenkosten übernehmen. Dies ist in Anbetracht des Gesamtvorgangs sowie dem bloßen Teilverkauf nicht angezeigt.

Der Stadtrat hatte im Februar 2023 das Sanierungsgebiet „Zentrale Fußgängerzone“ förmlich festgelegt. Die Schließung der Galeria-Kaufhof-Filiale am Neupfarrplatz, die mit 12.600 Quadratmetern Verkaufsfläche rund 20 Prozent der Gesamtverkaufsfläche der Regensburger Altstadt ausmacht, macht eine Fortschreibung und Konkretisierung der Sanierungsziele erforderlich, um eine angemessene Entwicklung und mögliche Neuausrichtung der Immobilie mit Strahlkraft auf den Neupfarrplatz, bzw. die Altstadt zu ermöglichen.

Als notwendige Rahmenbedingungen werden für den Neupfarrplatz und die ehemalige Galeria Kaufhof unter anderem festgestellt:

• Förderung der sozialen Mischung
• Berücksichtigung aller Bevölkerungsgruppen gleich welchen Alters, Geschlechts, sozialen Hintergrunds oder welcher Herkunft und Religion
• Steigerung der Attraktivität der Regensburger Altstadt als Ort der Begegnung und der Versorgung
• Berücksichtigung der Stadt der kurzen Wege zur Reduktion von Einkaufs-, Versorgungs- und Erledigungsfahrten
• Stärkung öffentlicher, nicht kommerzieller Angebote in der Regensburger Altstadt
• Unterstützung der Funktion der Regensburger Altstadt als sozialer Treffpunkt für die Stadtgesellschaft, regionale Bewohner sowie Touristen und Gäste (nicht nur Einkaufs- und Konsumort) durch eine gelungene Verbindung aus sozialen Treffpunkten, kulturellen Angeboten, Events und gemischter Nutzungsstruktur

Die bestehenden Sanierungsziele (Wertvolle Altstadt, Attraktives Wohnen, Multifunktionalität, Neues Bauen, Lebendige Altstadt, Nachhaltige Mobilität, Gerechte Flächenverteilung, Klimaschutz und –anpassung, Urbanes Grün, Sanfter Städtetourismus, Kultur in der Altstadt) werden im Licht der Kaufhaus-Entwicklung konkretisiert, das heißt, es wird für jedes einzelne Ziel festgelegt, wie die Entwicklung des Neupfarrplatzes 8 dazu beitragen soll, dieses Ziel zu erreichen. Daraus ergibt sich für die perspektivische Nutzung des Standortes ein multifunktionales Konzept, das aus verschiedenen „Nutzungsbausteinen“ bestehen kann. Unter anderem sind Elemente wie Büros, Bildungseinrichtungen, Freizeit und Sport, großflächiger Einzelhandel, Nahversorger, Dienstleistungsanbieter, Gastronomie und Flächen für Mobilitätsangebote etc. denkbar.

Zur Sicherung der fortgeschriebenen Sanierungsziele wird die Sanierungssatzung dahingehend geändert, dass die Genehmigungspflichten des §144 BauGB entsprechend dem gesetzlichen Grundgedanken in voller Gänze auf das Sanierungsgebiet anzuwenden sind.

Die Genehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 1 BauGB (Veränderungssperre) stellt sicher, dass unter anderem sämtliche Bauvorhaben, Nutzungsänderungen und längerfristige Miet- und Pachtverträge einer wirksamen vorherigen Kontrolle der Stadt unterliegen.

Die Genehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 2 BauGB (Verfügungssperre) wird nun im Rahmen der Sanierung ebenfalls zur Anwendung gebracht, um die Sanierungsmaßnahmen und -ziele auf betroffenen privaten Flächen zu sichern. Somit können Genehmigungen versagt werden, wenn bei z. B. Grundstücksverfügungen und -belastungen Grund zur Annahme besteht, dass dies die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würden.

Für das Gebiet des ehemaligen Kaufhauses am Neupfarrplatz wird der qualifizierte Bebauungsplan Nr. 296 „Entwicklung des ehem. Kaufhauskomplexes Neupfarrplatz 8“ aufgestellt.

Es wird die Festsetzung eines Sondergebietes (SO) vorgeschlagen, das vorwiegend der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben (auch und gerade großflächig), Gewerbe- und Handelsbetrieben, Büro- und Dienstleistungsnutzungen, Verwaltung, hochschulischen und bildungsorientierten Einrichtungen, kulturellen Einrichtungen, besonderen Formen des Wohnens sowie weiteren Nutzungen, die im funktionalen Zusammenhang mit den genannten Nutzungen stehen können (z.B. Gastronomie, Messen, Ausstellungen und Kongresse), dienen soll.

Die städtebauliche Entwicklung an dieser Stelle wird folglich mit der Bauleitplanung aktiv gesteuert, um etwaigen Fehlentwicklungen zu begegnen und den Standort Altstadt langfristig zu stärken.